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【買房小知識】新手買房,買房前需要評估的五大重點|數位房地派熊

數位房地派熊

一、前言

第一次想要在嘉義買房的新手,在沒有事前準備的情況下,都會沒有頭緒的找房、看房,就亂看亂看,想下手的時候,發現頭期款不夠,房價跟自己想的有落差,或是自身條件不能貸款,所以我們提早事前做個準備,幫自己有效率的買房。

這篇文章,派熊帶你了解,買房前,善用網路資源,就可以了解到,買房前需要做的功課,及注意事項。

二、新手買房前,需要評估的五大重點

了解自己的房屋需求

想在嘉義買房的你,嘉義市區比較簡單一點,分為東區、西區,較繁華的區域,生活機能也相對便利,房價也偏高;其餘是嘉義縣,交通也比較不方便,但是價位會便宜一些,我們必須了解到,買房中會支出的項目有哪些。

了解地區後,喜歡的房屋類型,幾房幾廳,未來有可能換屋等等因素,有個方向寫下來

下方文章會提到,教你如何了解嘉義市場行情。

了解自己的預算,買房會支付到的費用

頭期款:

  • 約房價頭期款大約是2~3成,但是要依照實際房屋狀況為準,有時候銀行的鑑價,跟市場的房子價格,沒有辦法同步。
  • 如果你想買的是套房,總建坪數小於15坪,這個會比較難貸款,但不是絕對,需要看你跟銀行的關係。
  • 屋齡較大的房子,大於60年的屋子,也比較難貸款。

隱藏的費用:

  • 比如說:房仲服務費2%、代書費、契稅、印花稅、銀行手續費、時價登入費、等費用,給評估進去。
  • 華廈、大樓會有管理費、車位清潔費,累積起來也是不少費用。

裝潢與傢俱費用:

  • 以及裝潢費用、設計師費用、買傢俱、電器的費用。

意料之外的費用:

  • 另外可能會意外出現的費用,會有管線重新牽、水管清潔、馬桶阻塞、漏水、壁癌等費用。

舉的例子,派熊有個朋友,買了大樓類型的3房2廳2衛的房子,外包請了一個團隊,光裝潢設計的費用零零總總加起來,需要200萬,冷氣還被刮傷,但不是花大錢,就可以把這些事情辦好,嚇史派熊了,尋找有口碑,且優質的設計師,也是門學問。

評估自己的還款能力

買房前的信用累積:

  • 用信用卡培養信用:

1.選一張適合自己的信用卡,可使用Money101這個網站,會把多家的信用卡做一個比較,可以選擇一張你適合的,未來可能貸款的銀行,更多的選擇信用卡的技巧,派熊會寫另一篇文章,來詳細談。

2.按時繳費,維持信用來往6個月以上,可以更多的加分

3.不隨便分期,不要只繳最低薪額,繳全款

4.不隨意剪卡

  • 維持穩定的薪轉紀錄

需要負擔的費用:

  • 評估完自己心目中,想買的房子的價位,及上述要負擔的其他費用,就是開始每個月的房貸壓力。

基本的保險:

基本的保險,像是醫療險、意外險等,可以穩定自己的財務結構,當自己需要使用到住院費,或是其他費用,可以不用花到自己的緊急預備金。

緊急預備金,減輕你的壓力:

緊急預備金的意思,就是你自己每個月須要負擔生活費、電信費用、車貸、房貸、學貸等等的費用,每個人每階段的緊急預備金不一樣,隨著年齡的增長,物價的提升,緊急預備金需要準備也要隨的調整。

緊急預備金是一筆不能隨意動的資金,只有在意外的時刻,才可以動的一筆錢,也需要在2天內,可以拿到的一筆錢,存在銀行。

房貸是一個不小的負擔,每個月的金額,不要超過薪水的3成,房貸利率也會有變動,可以有些還緩衝空間。

需要準備多少緊急預備金呢?

因每個人背景、年齡層、工作職業類型、債務情況的不同,準備的緊急預備金也會不一樣,所以自己評估自身的情況,準備多少,取決於自己。

  • 有領固定薪水的,且還沒買房前,沒有家庭負擔的你,只少要有六個月的緊急預備金;有買房計劃的你,可以慢慢調整到一年。
  • 業務工作,自由工作者類型,需要一年以上的緊急預備金;有房貸負擔,需要的預備金也會多一些。
  • 有家庭負擔的你,沒有房貸之前,建議需要1年的緊急預備金。

打造資產的能力

可累積的資產包含有價證券、股票、動產、不動產、個人的專業能力、個人品牌等等。

我們可以累積無形的資產,思考如何提升自己的專業能力,培養高收入技能,同樣付出一個小時,能從賺168元→300元→1000元→5000元!

累績資產的能力,也幫自己未來投資理財的路上,奠定牢固的基礎。假設:派小熊投資股票,賠了30萬,也思考我可以利用多久的時間,把這30萬給補足。

買房的路途中,可以比較快速累積自己一筆頭期款,未來想換房,也不用被房貸壓得喘不過氣,並增加生活品質,也讓自己有更多的選擇權。

了解嘉義的市場行情,避免自己被當盤子還不知道

賣方跟買方的思維落差很大,立場不一樣;賣房的思維,我的房子是No1,最好的,值得最好的價錢;買方則處於這個房價合理嗎?

在市場上,除了一般客人的案件,一定有投資客的案件,投資的角度,就是賺錢,房屋有的會裝潢與整修,所以開價也會相對比較高。

主管接了跟派熊住同社區房子回來,問我覺得這間3房,開588價位的3房如何!我不說話,鄙視的眼神~覺得很貴;於是主管反問我,如果是我家的房子,會賣多少錢呢?我不假思索的說了,開1000萬XD

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三、推薦3大市場行情的網站

內政部時價登入網站

內政部的不動產交易實價查詢服務網

內政部時價登入網站

想要了解到過去的行情,可以在內政部時價登入網站,尋找過去的行情,撇開謊報、投資客的案子,可以幫助自己,對於目前你要買的房子區域,心理有個底,不會被房仲呼嚨。

樂居

樂居網站,是我喜歡的網站之一,不會像一般在房屋銷售網,看到的一堆重複的案件,一堆沒有售出,也沒有下架的案件。

樂居的優點:

  • 想買大樓、華廈這類的房型,樂居網站,將大樓的資訊,整理得一目了然。嘉義的南帝王大樓舉例,把這間大樓的資訊,大樓的總戶數、學區、車位類別等等整理出來,正確率高達8-9成,少部分不正確。

  • 將時價登入的成交資料,整理起來,讓你了解到這棟大樓成交了多少價位、坪數、樓層等等,幫你做個整理,補足需要花時間在內政部時價登入網站整理出來的市場行情。

樂居的缺點:

  • 缺少店面、透天、別墅、土地的這類的比價資訊。

時價登入比價王

時價登入比價王是時價登入起家的,抓各大房資訊網站(591、Yes319、住商、信義、有巢、永慶)的房屋案件,統整起來,讓你方便比價。

四、網路看房管道優缺點分析,開始看房羅

有些案件是A級案件,房屋條件、屋況、價位也不錯,不用刊登到網路上,就會推薦給不錯的買方,或是投資客知道一手消息,先把物件給買走,想要一手案件資訊,跟房仲打好關係,也是個方法之一。

從多數人知道的房屋銷售網站,尋找你的理想物件,可以狠狠的打,因為很多賣掉的物件,都沒有下架,帶你看這些常見的網路平台,以及他的優缺點分析。

各大房仲公司官網

房仲公司分為2大體系,一個是信義,另個是永慶。

在嘉義沒有信義房屋,在信義看到有嘉義區的物件,會是從住商、大家房屋的物件,拋轉過去的,所以看到的物件會重複,嘉義的住商目前是嘉義最多仲介加盟的,所以可以選擇住商官網、大家房屋去篩選尋找你要的物件。

永慶的體系有永慶、有巢、台慶、永義,可以先從永慶官網尋找你要的案件,重複性比較不會這麼大。

其餘的品牌就是太平洋房屋、中信房屋等等。

官網優點:

  • 有簽訂合約的物件,一般約或是專任約,會被放上來,口頭約定的案件不會上到官網中,對於買房的人,保障性高一點點。

官網缺點:

  • 官網中的地圖&街景,不一定會跟此案件一樣,僅供參考。

591房屋交易

目前591房屋交易平台提供屋主、房仲來PO物件的一個平台,也是是最多客戶來這裡看物件的平台之一,這些房屋交易平台,因為房仲介的生態,會採線(搶客戶),所以在591,不會看到看到正確的地址,地圖&街景會跟原房屋的地址有些落差。

591房屋交易優點:

  • 因為591上架後60-90天,就會被下架,591的上架成本對於房仲很高,所以被賣掉的案件,沒有下架的案件,不會這麼多。
  • 591實用小工具,在591首頁最下方,有個買屋工具,可以房貸試算、查看最新房貸利率、房地合一稅試算的工具可以使用。

591房屋交易缺點:

  • 只要是一般約案件,重複機率很高,會看到一樣的房子
  • 地圖&街景會跟原房屋的地址有些落差

樂屋網、yes319

樂屋網跟yes319的房屋案件,跟其他房屋銷售網站大同小異,合約期限長,可以一年一年續約,有的物件屋主自己先賣掉,沒有跟仲介說請它把物件下架,或是有的房仲很懶,上了物件後,就不管它了,一堆案件賣掉也不下架。

樂屋網、yes319優點:

  • 有機會找到在其他平台,沒有po到的物件

樂屋網、yes319缺點:

  • 已經被賣掉的,未下架案子很多
  • 地圖&街景會跟原房屋的地址有些落差

FB社團

FB社團優點:

  • 正在賣的案件,會看到房仲一直po文

FB社團缺點:

  • 嘉義的FB房屋社團很多、雜
  • 物件資訊的營業員、公司資料沒有很清楚
  • 不會將案件依照價位、類型做分類;hashtag(#)房仲都亂下,因為多數房仲的思維,認為這樣可以曝光。
  • 自己的版面容易被洗版

五、結論

在買房前,前評估自己的經濟能力,除了要準備的頭期款,以及要額外要支出的費用。

也透過事先了解嘉義的市場行情,讓自己心裡有個底,不會買貴,讓自己房貸壓力很重,祝福你買到理想中的房子。

數位房地派熊

這篇文章有一個評論

  1. IL

    買房從來不容易,非常認同版大所說的「打造資產的能力」,也感謝版大分享的找房網資訊。

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